Les « Flips » et la rénovation

septembre 2, 2014

Un «flip» consiste à acheter une propriété et à la revendre le plus rapidement possible à profit. Voici quelques règles à suivre et des questions à se poser avant de s’aventurer dans le «flip» immobilier.

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Le processus achat-revente peut prendre plusieurs formes mais la plupart des gens pensent d’abord au «flip» rénovation. Un peu normal avec toutes ces émissions télé sur le sujet. Mais gardez à l’esprit qu’il existe une multitude de «flips» possibles.

Le grand avantage d’un «flip» rénovation est que vous serez soumis à une concurence moins forte étant donné que la plupart des acheteurs sont à la recherche de propriétés dits «clé en mains», c’est-à-dire des immeubles qui ne nécessitent aucune rénovation dans l’immédiat. Ces acheteurs seront des clients éventuels intéressants une fois que vous aurez effectué les travaux!

En optant pour un marketing qui cible les acheteurs désirant des biens «clé en mains», vous augmenterez vos chances de revendre plus rapidement la propriété avec un profit intéressant.

Le choix d’un entrepreneur
Si vous choisissez de faire exécuter les travaux de rénovation par un entrepreneur, il est important de demander des références à ce dernier, avant de lui accorder un contrat. Contactez quelques clients qui ont déjà utilisé les services de l’entrepreneur et posez-leur une série de questions, telles que:

Le montant du devis a-t-il été respecté?

• Le délai prévu initialement a-t-il été respecté?
• Quels genres de travaux a-t-il réalisés pour vous?
• Les travaux ont-ils été bien effectués?
• Cet entrepreneur est-il fiable?
• Le recommanderiez-vous? Si oui, pourquoi? Sinon, pourquoi?

En matière de vérification diligente d’entrepreneurs, je vous propose de retenir les services de Réno-Assistance. Cette entreprise a déjà fait pour vous la vérification à 360o des compétences des entrepreneurs qu’elle recommande. Vous n’aurez rien à débourser puisque Réno-Assistance est rémunérée par les entrepreneurs. De plus, vous n’êtes aucunement obligé de choisir l’un ou l’autre des entrepreneurs recommandés. Visitez le site internet de Réno-Assistance pour plus de détails et voyez si son mode de fonctionnement vous convient.

L’importance d’une bonne planification
La réussite de votre projet de rénovation sera en grande partie liée à la planification des travaux. Entreprendre des travaux sans un bon plan d’exécution, sans l’élaboration d’un budget, sans échéancier peut mener à l’échec, du moins à un dépassement des coûts et de la durée des travaux initialement prévus. J’ai très rarement vu un projet prendre moins de temps et coûter moins cher que prévu!

Un aspect important de la planification est l’estimation du coût des travaux dès votre première visite des lieux. En effet, vous devez à ce moment être en mesure d’estimer le coût des travaux que vous comptez réaliser. Devrez-vous débourser 5000 $ ou plutôt 20 000 $?

Pour vous aider à déterminer sommairement le coût des travaux par élément, vous pourriez utiliser l’un des moyens suivants.

Visiter les grandes surfaces afin de connaître le prix des matériaux dans l’éventualité où vous achèterez vous-même les matériaux.
Demander à un entrepreneur de vous faire une soumission.
Vous appuyer sur votre expérience en la matière, le cas échéant.
Utiliser des chartes telles que RSMeans et The Home Reference Book que vous trouverez sur internet au moyen du moteur de recherche Google.

Si vous optez pour l’utilisation de chartes afin de préparer votre budget préliminaire, gardez à l’esprit que, en matière d’estimation, plusieurs facteurs influenceront le coût unitaire de chaque élément. Je pense, entres autres :

• à la qualité des matériaux choisis et à la qualité de l’exécution;
• à l’importance des travaux à réaliser; plus les travaux sont importants, plus le coût unitaire des éléments sera faible.
• aux accès pour faire les travaux;
• aux conditions météorologiques. Les travaux doivent-ils être effectués en été ou en hiver?
• aux ressources et à la main-d’oeuvre disponibles dans le secteur.

Les deux plus grands défis en matière de rénovation demeurent le respect du budget ainsi que le respect de l’échéancier. En matière de «flips» réno, votre profit réel sera étroitement lié au respect de ces deux éléments.

Effectuer les travaux les plus rentables

Certains travaux sont plus rentables, ont plus d’impact que d’autres et augmentent davantage la valeur de la propriété. C’est le cas, entres autres, des travaux liés à la cuisine, à la salle de bains, à l’aménagement d’un sous-sol ou encore à la reconfiguration des pièces afin de créer une chambre additionnelle, plus spécifiquement au rez-de-chaussée.

Toute amélioration de la façade s’avère habituellement rentable. Il vaudra mieux investir quelques milliers de dollars dans de nouvelles fenêtres en façade plutôt qu’ajouter une piscine qui réduit la superficie utilisable du terrain. L’argent investi dans de nouvelles fenêtres sera également plus rentable qu’un spa, qui demande de l’entretien, qu’un nouveau réservoir de mazout ou que toute autre rénovation n’ayant pas vraiment d’impact sur le prix de vente de la propriété. L’aménagement paysager en façade fait également partie des travaux rentables.

Je ne pourrais passer sous silence le fait de repeindre la propriété et de remplacer les revêtements de sol désuets; ces deux opérations sont rentables. Et que dire du remplacement des vieux interrupteurs, des prises et des plaques électriques démodées, sans oublier les luminaires vieillots?

N’oubliez pas: la première impression est très importante.

Quelques réflexions s’imposent
Voici une liste non exhaustive de questions à vous poser en matière de rénovation avant de vous lancez dans l’aventure du «flip».

• Vais-je faire les travaux moi-même ou engager un entrepreneur?
• Si j’opte pour faire certains travaux moi-même, ai-je du temps à y consacrer et les habiletés nécessaires? Suis-je en règle?
• Quels sont les travaux que je dois prioriser pour maximiser mon investissement?
• Quels types de matériaux dois-je utiliser pour m’assurer de ne pas surrénover?
• Le budget «imprévus» et «tant qu’à y être» est-il suffisant selon l’âge et la condition de la propriété?
• Dois-je demander plusieurs soumissions ou une seule suffirait-elle pour certains travaux?

Si vous en êtes à vos débuts comme investisseur immobilier, que vous n’avez pas beaucoup de liquidités et de connaissances en matière de rénovation, je ne vous conseille pas ce genre de «flip», demandant beaucoup de rénovations, pour commencer.

Pour plus de détails sur les «flips» et l’immobilier en général, je vous invite à vous procurez mon ouvrage dont le titre est cité à la fin de l’article.

Bons «flips» à tous et à toutes.

En espérant que cette article vous aura été utile et que vous avez apprécié sa lecture. Pour toute autre information je vous invite à communiquer avec moi à info@dominicaubrey.com ou via mon site web   www.dominicaubrey.com

Mots-clefs : Rénovations